1. 확정일자란?
확정일자란 문서가 특정한 날짜에 존재했다는 사실을 법적으로 증명해주는 제도입니다. 일반적으로 임대차계약서에 받는 확정일자는 그 문서가 일정한 날에 존재했음을 공적으로 인정받는 절차이며, 향후 우선변제권 확보를 위한 핵심요건이 됩니다.
특히 주택임대차보호법상에서는 임차인이 주택에 거주(전입신고)하고 확정일자를 갖춘 경우, 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 즉, 확정일자는 임차인의 권리를 지켜주는 중요한 수단입니다.
2. 확정일자 받는 시기
확정일자는 임대차계약을 체결한 직후, 즉 임대차계약서가 완성되면 최대한 빠르게 받는 것이 가장 안전합니다. 특히 계약금이나 보증금을 이미 지급한 상황에서는 지체 없이 확정일자를 받아야 보증금 보호에 유리합니다.
일반적인 절차는 다음과 같습니다.
- 임대차계약 체결
- 계약서에 서명 및 날인
- 계약서 원본을 가지고 관할 주민센터 또는 법원, 공증사무소 방문
- 확정일자 부여
확정일자는 전입신고와 별개의 절차입니다. 둘 다 별도로 진행해야만 임대차보호법의 보호를 온전히 받을 수 있습니다.
3. 확정일자 받는 법
확정일자는 아래와 같은 절차를 통해 받을 수 있습니다.
① 주민센터 방문
대부분의 임차인은 계약한 주택의 관할 동 주민센터에서 확정일자를 받습니다.
- 준비물: 임대차계약서 원본 (서명·날인 포함), 신분증
- 수수료: 건당 600원 내외 (지자체에 따라 다소 상이할 수 있음)
- 절차: 민원창구에서 임대차계약서를 제시하고 확정일자 신청 → 계약서 여백이나 뒷면에 날짜 도장이 찍혀 반환됨
② 법원 등기소 이용
법원 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있으며, 일반적으로 공증 목적이 있을 때 활용됩니다.
- 공증 포함 확정일자를 원할 경우, "공증사무소(공증인 사무실)"에서 계약서를 공증받으며 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
③ 온라인 확정일자
2023년부터는 "전입신고와 확정일자 동시 신청"이 가능한 온라인 시스템이 운영되고 있습니다.
- 정부24나 홈택스, 지방세입금 납부 시스템을 통해 신청할 수 있으나, 일반적으로 온라인 확정일자는 전자계약서에 한정되며 일반 종이 계약서는 주민센터 방문이 필요합니다.
4. 확정일자의 효력
확정일자가 임차인에게 가지는 효력은 보증금 우선변제권입니다. 이는 집주인이 파산하거나 해당 주택이 경매, 공매될 경우에도 임차인이 일정한 범위 내에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다.
이러한 권리는 세 가지 요건이 충족되어야만 발생합니다.
- 주택에 실제 거주 (전입신고)
- 임대차계약서 작성
- 확정일자 부여
즉, 임차인은 확정일자와 전입신고를 갖춘 경우, 해당 주택이 경매되더라도 일정 범위 내에서 보증금을 우선 회수할 수 있습니다. 이는 다른 채권자들보다 우선권을 가지는 것으로, 채권 회수의 실질적인 안전장치가 됩니다.
단, 확정일자는 소유권을 의미하는 것이 아니며, 단지 해당 계약이 특정일에 존재했음을 증명해 주는 기능이라는 점에서 주의가 필요합니다.
5. 확정일자 부여 현황 발급 방법
확정일자를 부여받은 계약서의 이력을 확인하고자 하는 경우, 해당 확정일자 부여 현황을 발급받을 수 있습니다. 이는 분쟁 발생 시 증거로 활용되기도 하며, 확정일자 존재 여부를 공식적으로 확인하는 문서입니다.
발급처
- 주민센터(동 행정복지센터)
- 대법원 인터넷등기소
준비물
- 본인 신분증
- 발급 신청서 (주민센터에서 제공)
수수료
- 건당 600원 정도
유의사항
- 임대차계약서를 제출하지 않아도 임차인의 정보와 주소, 날짜로 검색이 가능합니다.
- 개인정보 보호로 인해 "임대인(제3자)"는 발급이 불가능할 수 있습니다. 반드시 임차인 본인 또는 정당한 대리인이 신청해야 합니다.
6. 확정일자 확인 방법
확정일자가 제대로 부여되었는지 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
① 계약서 확인
확정일자를 부여받으면 "임대차계약서 여백 또는 뒷면에 도장(스탬프)"가 찍히게 됩니다. 이 스탬프에는 다음과 같은 정보가 포함되어 있습니다.
- 부여 일자
- 부여 기관명 (예: ○○동 행정복지센터장)
- 고유 번호
해당 정보가 있다면 정식으로 확정일자가 부여된 것입니다.
② 전자계약의 경우
전자계약서를 이용해 확정일자를 받은 경우, 정부24 전자문서 페이지나 국토교통부 전자계약시스템에서 로그인 후 열람 가능합니다. 부여 일자와 함께 확인서 출력도 가능합니다.
③ 대법원 인터넷등기소 확인
특정 주택에 대해 과거에 확정일자가 부여된 이력이 있는지 확인하고자 할 경우, 인터넷등기소의 임대차 정보 열람 시스템을 통해 확인할 수 있습니다. 단, 이는 임차인이 등기된 전세권 계약의 경우만 해당합니다.
마무리
확정일자는 단순한 날짜 도장이 아니라 임차인의 재산권을 지켜주는 핵심 법적 장치입니다. 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받아야만 주택임대차보호법의 보호를 온전히 받을 수 있으며, 위기 상황에서 보증금을 회수할 수 있는 우선적 지위를 확보할 수 있습니다. 계약 체결 직후 빠르게 확정일자를 받고, 관련 정보를 체계적으로 보관하는 습관이 필요합니다.
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