1. 상속 셀프등기란?
상속 셀프등기란 부모나 배우자 등 사망자의 부동산을 상속인이 직접 법무사를 통하지 않고 등기소에 신청해 자신의 명의로 이전하는 절차를 말합니다. 상속등기는 의무사항이며, 2024년 5월부터는 사망일로부터 6개월 이내 등기가 의무화되어, 미이행 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
2. 상속등기 전 확인할 사항
상속등기를 진행하기에 앞서 다음의 사항들을 우선 확인해야 합니다.
① 사망자 명의의 부동산 존재 여부 확인
정부24의 ‘토지(임야)대장’ 또는 ‘부동산등기부등본’ 발급
② 상속인 구성 확인
배우자, 자녀, 부모, 형제자매 등 법정상속 순위 파악
| 상속순위 | 상 속 인 | 비 고 |
| 1순위 | 직계비속 (자녀, 손자녀 등) | 배우자와 공동상속 |
| 2순위 | 직계존속 (부모, 조부모 등) | 1순위가 없을 경우, 배우자와 공동상속 |
| 3순위 | 형제자매 | 1·2순위가 없을 경우, 배우자와 공동상속 |
| 4순위 | 4촌 이내 방계혈족 (삼촌, 조카 등) | 1~3순위가 모두 없을 경우 단독상속 |
| 예외 | 배우자 | 위 상속인과 항상 공동상속(없으면 단독상속) |
- 자녀가 먼저 사망한 경우, 손자녀가 대습상속함
- 상속인이 전혀 없을 경우에는 국가에 귀속됨
③ 유언 여부 및 유언장 존재 확인
유언에 따른 상속은 내용에 따라 절차가 달라질 수 있음
④ 상속재산 분할 여부 결정
공동상속인의 협의가 필요한 경우 협의서 작성 필요
⑤ 상속세 신고 대상 여부 검토
상속재산이 일정 금액 이상이면 상속세 신고 필요
3. 상속등기 준비서류
상속등기에는 다음과 같은 서류들이 필요합니다.
공통 서류
- 사망자 기본증명서(사망 표시 포함)
- 사망자 가족관계증명서
- 상속인 전원의 기본증명서
- 상속인 전원의 가족관계증명서
- 상속인 전원의 주민등록등본
- 부동산 등기사항증명서(등기부등본)
- 부동산 등기권리증 또는 등기필정보
- 상속재산분할협의서 (협의 상속일 경우)
- 인감증명서 및 인감도장 (공동상속인 전원)
- 등록면허세 영수증, 등기신청 수수료 납부 확인서
- 등기신청서
추가 서류(상황별)
- 유언장(공증 포함)
- 법원 확정판결문(상속재산분할 심판)
- 상속포기 관련 법원 결정문
- 대리인 신청 시 위임장
4. 상속등기 절차 단계별 안내
상속 셀프등기는 다음의 절차에 따라 진행됩니다.
① 부동산 소재지 확인
→ 관할 등기소를 결정하기 위한 정보
② 사망자 및 상속인 서류 발급
→ 민원24, 정부24, 동주민센터에서 발급 가능
③ 등기신청서 작성
→ 대법원 인터넷등기소 또는 등기소 내 민원실에서 양식 제공
④ 등록면허세 납부
→ 위택스(www.wetax.go.kr)에서 자진신고 및 납부
⑤ 서류 제출 및 접수
→ 관할 등기소 방문 제출 또는 온라인 신청 가능
⑥ 등기완료통지서 수령 및 확인
→ 통지서 수령 후 등기부등본 열람으로 확인
5. 공동상속인 간 협의분할의 경우
공동상속인이 있을 경우, 다음의 두 가지 방식 중 하나로 등기를 진행해야 합니다.
① 법정지분 그대로 등기
→ 협의가 없을 경우 상속인은 민법상 지분에 따라 공동소유 등기됨
② 상속재산분할협의에 따른 단독 또는 특정인 명의 등기
→ 모든 상속인이 자필 서명 및 인감날인, 인감증명서 첨부, 동일 일자 작성 필수
유의사항
- 협의서에 기재된 분할 내역이 등기신청서와 동일해야 함
- 일부 상속인의 인감이 누락되면 등기 불가
6. 상속등기 신청 방법 및 수수료
등기 신청은 직접 방문 접수 또는 인터넷등기소를 통한 온라인 접수가 가능합니다.
직접 방문 시
- 관할 등기소 민원실 이용
- 민원상담창구에서 서류 사전검토 가능
온라인 신청 시
- 대법원 인터넷등기소 회원가입 및 공인인증서 필요
- 스캔 파일 및 전자납부 자료 첨부
등기 수수료 및 세금
- 등록면허세: 과세표준(공시지가 기준)의 0.2%
- 교육세 및 농어촌특별세 별도
- 등기신청 수수료: 약 1~2만원
7. 상속 셀프등기 시 주의사항
① 상속지분 명확히 확인
→ 법정상속지분은 민법 제1000조에 따름 (예: 자녀 2명이면 각 1/2)
② 상속포기한 경우 관련 문서 필요
→ 법원 확정 판결문 또는 결정문 첨부해야 효력 발생
③ 협의서 작성 방식 주의
→ 타이핑 문서도 가능하나 서명 및 인감날인은 자필로 해야 인정됨
④ 기한 내 등기 필수
→ 2024년부터 상속등기 지연 시 과태료 부과 (최대 1천만 원)
⑤ 등록면허세 과세표준 확인 필수
→ 과세 기준일의 공시지가 기준으로 세액 산정
8. 상속등기 완료 후 확인사항
상속등기 완료 통지를 받으면 즉시 등기부등본을 발급받아 다음 사항을 확인해야 합니다.
- 상속인 명의로 정확히 이전되었는지
- 공유 지분이 있다면 비율이 정확한지
- 기존 근저당이나 압류 기록이 함께 등기되어 있지는 않은지
추후 등기상 오류가 발견되면 정정등기를 신청해야 하며, 상속등기가 완료되면 법적 소유권이 인정되므로 해당 부동산의 처분 및 임대도 가능합니다.
마무리
상속 셀프등기는 다소 복잡한 절차가 포함되어 있지만, 서류를 정확히 준비하고 순서를 이해한다면 법무사의 도움 없이도 충분히 진행할 수 있습니다. 최근 의무화된 상속등기 규정으로 인해 기한을 넘기면 과태료가 부과되므로, 사망 발생 시 빠른 시일 내에 등기를 진행하는 것이 중요합니다. 각 단계마다 실수가 없도록 체크리스트를 활용하는 것이 좋습니다.
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